La tasación llegó en baja, ¿y ahora qué? | Zillow

La tasación llegó en baja, ¿y ahora qué? | Zillow
Category: Cuenta Bancaria
Author:
13 enero, 2021

En este articulo

Una tasación baja puede parecer una gran desgracia cuando vende su casa, tanto para usted como para su comprador. Pero las tasaciones bajas de bienes raíces son más comunes de lo que cree. Según el Informe de Tendencias de Vivienda del Consumidor de Zillow Group 2018, entre los vendedores que vendieron en los últimos 12 meses y tuvieron un acuerdo fallido, el 10 por ciento dijo que sucedió porque la tasación fue más baja que el precio de compra.

Una tasación baja no siempre significa un trato cancelado. A veces significa que tienes que girar y renegociar. Siga leyendo para conocer nuestros consejos sobre cómo manejar una tasación baja.

¿Qué pueden hacer los vendedores después de una tasación baja?

  • Solicite una copia de la tasación.
  • Pídale al comprador que impugne la tasación.
  • Renegociar el precio de venta con el comprador.
  • Ofrezca financiamiento al vendedor.
  • Cancelar y volver a poner en venta.
  • Considere una oferta alternativa en efectivo.

¿Qué es una tasación de una vivienda?

Una tasación es un informe profesional que ayuda a medir el valor de una vivienda. Cualquier propietario puede obtener una tasación de la vivienda en cualquier momento.

Por ejemplo, si un propietario está refinanciando su hipoteca, generalmente se requiere una tasación. Pero el momento más común en que se realiza una tasación es cuando está vendiendo. Si la persona que compra su casa está financiando la compra, su prestamista solicita una tasación para asegurarse de que la casa vale la cantidad que el banco está de acuerdo en financiar. Es uno de los pasos finales en el proceso de compra de una casa y es un factor importante para la venta.

¿Cuánto cuesta una tasación de la vivienda?

Las tasaciones de viviendas suelen costar entre $ 300 y $ 600, y son ordenadas por el prestamista y pagadas por el comprador.

¿Qué es una contingencia de tasación de la vivienda durante la compra de una vivienda?

Las tasaciones son una parte estándar del proceso de compra de una casa y protegen al prestamista del comprador de ofrecer demasiado dinero por una casa que no vale la pena el costo. Si bien esto puede parecer una formalidad, en los mercados inmobiliarios calientes, las guerras de ofertas pueden impulsar los precios de venta de viviendas muy por encima del valor real, lo que es una señal de alerta para los prestamistas.

Una contingencia de tasación de la vivienda es un anexo al contrato de oferta que presenta un comprador. Establece que si la tasación es baja, el comprador tiene la opción de retirarse del trato y recuperar el dinero en garantía.

Lo que busca el prestamista es una relación préstamo-valor saludable, a menudo abreviada como LTV. Es un cálculo de evaluación de riesgo de la cantidad de dinero que financiarán en la hipoteca (no el precio de venta), dividido por el valor de tasación. En términos generales, esto es lo que significa el resultado de su tasación:

  • La tasación es mayor que la oferta: si la tasación de la vivienda supera el precio de venta acordado, no hay problema.
  • La tasación es más baja que la oferta: si la tasación de la vivienda es menor que el precio de venta acordado, el prestamista no aprobará el préstamo. En esta situación, los compradores y vendedores deben llegar a una solución mutuamente beneficiosa que mantendrá el trato unido; más sobre esto más adelante.

¿Los compradores renuncian alguna vez a la contingencia de tasación?

Algunos compradores en efectivo que compran una casa en un mercado de vendedores competitivo (donde hay muchos compradores que compiten por relativamente pocas casas) renunciarán a la contingencia de tasación para hacer su oferta más atractiva para el vendedor. Los compradores en efectivo pueden decidir omitir una tasación por completo, pueden hacer que se realice una tasación solo por su propio conocimiento (sin una contingencia), o aún pueden presentar una contingencia de tasación, tal como lo haría un comprador que no es en efectivo. Depende del comprador en efectivo individual.

¿Cómo se tasa una casa?

En la compra de una casa, las tasaciones son completadas por un tasador con licencia que es contratado por el prestamista. El tasador generalmente se elige al azar y no puede estar relacionado con la transacción de ninguna manera ni tener ninguna relación con el comprador o el vendedor. La tasación ocurre en algún momento entre el momento en que la vivienda entra en contrato y la fecha de cierre proyectada.

Durante la tasación, el tasador recorre la propiedad, tanto el interior como el exterior, tomando fotos y anotaciones. Después de la evaluación en el sitio, el tasador escribe un informe, combinando sus notas sobre el estado de la casa con la información de valoración local. El resultado es un documento final que identifica el valor de tasación de la vivienda.

  • Las tasaciones de préstamos convencionales suelen tener alrededor de 10 páginas y tardan aproximadamente una semana en completarse.
  • Las tasaciones de préstamos de la FHA suelen demorar un poco más, porque están respaldadas por el gobierno y requieren más documentación. Por ejemplo, las tasaciones de la FHA deben incluir documentación de que la casa cumple con las pautas mínimas de propiedad para la salud y la seguridad.
  • Las tasaciones de préstamos de VA, como las tasaciones de préstamos de la FHA, pueden tomar un poco más de tiempo, ya que también tienen requisitos mínimos de propiedad para cosas como espacio adecuado para vivir, mecánicas seguras, calefacción y disponibilidad de agua adecuadas.

Es importante tener en cuenta que, dado que el prestamista ordena la tasación y el comprador paga por ella, ninguna de las partes está obligada a compartir el informe real con el vendedor.

¿Qué es una tasación drive-by?

También llamada tasación sumaria, una tasación drive-by es solo una inspección exterior, combinada con información de tasación local. Por lo general, cuestan menos que una tasación completa, pero es posible que un prestamista no los acepte. La mayoría de los prestamistas requieren una tasación interior y exterior completa.

¿Qué buscan los tasadores de viviendas?

Recuerde que una tasación no es lo mismo que una inspección de la vivienda. Si bien un tasador y un inspector de viviendas pueden observar las mismas características de su hogar, un tasador no necesariamente probará la funcionalidad de todos los sistemas de su hogar, ni marcará elementos específicos de preocupación. Lo que le preocupa al tasador es determinar el estado de la vivienda y, por tanto, su valor.

Si bien no están buscando cosas que arreglar, esto es lo que están mirando los tasadores:

  • Antigüedad o condición de la casa: las casas más nuevas generalmente valen más porque los sistemas principales están en mejores condiciones de funcionamiento.
  • Tamaño y pies cuadrados: un tasador determinará un precio por pie cuadrado de espacio habitable o utilizable.
  • Actualizaciones o mejoras completadas: se asignará un valor a las mejoras que ha realizado en la casa, calculando un retorno de la inversión (ROI).
  • Reparaciones necesarias que afectan el valor: si su casa necesita reparaciones importantes, por ejemplo, daños por agua en el techo o el sótano, se tendrán en cuenta.
  • Servicios o características especiales: Prestarán atención a características valiosas, como una piscina, un sistema de cine en casa o una suite para suegra.
  • Detalles de la construcción: el tasador verá si la casa tiene materiales modernos, aislamiento actualizado o ventanas de bajo consumo que afectarán el valor de la casa.
  • Tamaño del lote o zonificación: El tamaño del lote puede afectar el valor de la casa, al igual que las restricciones u oportunidades de zonificación.
  • Comparables : el tasador ejecutará las compilaciones como lo haría un agente de bienes raíces al hacer un análisis de mercado comparativo en su casa. Examinarán las ventas recientes de viviendas similares a la que está buscando para ayudar a determinar el valor.
  • Ubicación : buscarán calificaciones del distrito escolar, servicios cercanos y proximidad a las principales áreas metropolitanas y al transporte público.
  • Mercado inmobiliario local : un tasador tendrá en cuenta el estado de su mercado inmobiliario local. ¿Están subiendo o bajando los valores de las viviendas? ¿Es un mercado de vendedores o de compradores? ¿Cuánto tardan en venderse las casas?

Razones comunes para una tasación baja

Hay bastantes razones por las que la tasación de su casa puede resultar más baja de lo esperado. Éstos son algunos de los culpables más comunes.

Mercado en alza o mercado de vendedores

En un mercado de vendedores, las guerras de ofertas a menudo hacen que los precios de venta de viviendas sean más altos de lo que pueden soportar las tasaciones.

Ralentización o mercado de compradores

En un mercado de compradores (y especialmente en un mercado que ha cambiado recientemente), los vendedores pueden sobrevalorar por error su casa porque no saben cuánto ha disminuido su valor. Un exceso de ejecuciones hipotecarias y viviendas en dificultades en su área también puede afectar el valor de su vivienda.

Tasador sin experiencia

Un tasador mal capacitado o alguien que no esté familiarizado con las complejidades de su mercado local puede producir una valoración baja.

Mala evaluación de la propiedad

Un tasador no tiene en cuenta las actualizaciones, las funciones populares o las comodidades de primer nivel.

Composiciones inexactas

Un tasador está utilizando comparables que no coinciden con la vivienda que se está tasando. Los comps deben ser recientes y similares. También deben usar solo casas vendidas, no casas que están actualmente en el mercado.

Créditos de costos de cierre

Si ya ha negociado un crédito por costo de cierre y el precio de compra es más alto para reflejar el reembolso en efectivo que el comprador recibirá al cierre, puede significar que su tasación tiene que ser más alta de lo que tendría de otra manera.

¿Qué sucede después de que una tasación baja?

Si la tasación de la casa es más baja que el precio de compra, el comprador tiene algunas opciones para mantener vivo el trato.

Compense la diferencia en efectivo

El comprador puede aumentar su pago inicial para compensar la diferencia. Por ejemplo, si el comprador necesita que la tasación sea de $ 300,000 pero cuesta $ 290,000, el comprador puede pagar la diferencia de $ 10,000 en efectivo. Lo que le preocupa al prestamista es la relación entre el préstamo y el valor de tasación de la vivienda, no necesariamente el precio de compra.

Cambie un pago inicial para compensar la diferencia

Digamos que el comprador estaba planeando depositar $ 60,000 en una casa de $ 300,000 (un pago inicial del 20 por ciento). Si la tasación tiene un valor mínimo de $ 10,000, el comprador podría transferir $ 10,000 del dinero que ha reservado para su pago inicial para compensar la diferencia.

La desventaja es que pondrán menos del 20 por ciento de anticipo y tendrán que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) todos los meses hasta que su capital en la relación préstamo-valor de la vivienda sea del 20 por ciento. Por supuesto, este arreglo está sujeto a que el prestamista del comprador apruebe el pago inicial menor y el monto mayor del préstamo.

Apelar la tasación

Como la persona que pagó la tasación, el comprador puede pedirle a su prestamista que impugne la tasación si cree que el tasador usó información incorrecta o malas composiciones, o si no estaba lo suficientemente familiarizado con el área.

Cancelar el contrato

No es una situación ideal para usted o el comprador, pero si el comprador firmó una contingencia de tasación, puede cancelar el contrato y retirarse del trato.

¿Cómo pueden los vendedores evitar una tasación baja?

Hemos hablado sobre las opciones que tiene un comprador para abordar una tasación baja, pero ¿qué puede hacer usted, como vendedor, para ayudar a que el acuerdo avance? Hay algunas acciones que puede tomar, todas antes de la tasación. Recuerde, las tasaciones son subjetivas, por lo que es importante prepararse para una tasa baja, por si acaso.

Si tiene suerte y acepta una oferta de un comprador en efectivo, puede evitar la contingencia de tasación por completo, o al menos reducir la posibilidad de que una tasación baja perjudique su trato. Según la investigación de Zillow, casi una cuarta parte (23 por ciento) de todos los compradores pagan en efectivo.

Una forma de garantizar una venta en efectivo es vender su casa a través de Zillow Deals. Puede vender su casa rápidamente, sin tasación, directamente a Zillow. Simplemente responda algunas preguntas sobre su casa y, si es elegible, le presentaremos una oferta en efectivo.

Muestra tus composiciones

Si contrató a un agente de bienes raíces, debería haberle dado un análisis de mercado comparativo (CMA) cuando decidió por primera vez un precio de cotización, junto con comparaciones para demostrar el valor de su casa. Guarde copias de las composiciones y entréguelas al tasador cuando lleguen a la casa.

Traer recibos

Si le hicieron un levantamiento de la tierra, le hicieron mejoras importantes o lo renovaron, tenga los recibos a la mano para que el tasador pueda calcular el valor agregado.

Limpiar

Una de las cosas más importantes que evalúa un tasador es el estado de su casa, así que asegúrese de que se vea limpia, ordenada y en buen estado. Limpie las canaletas, retoque la pintura, limpie a fondo y asegúrese de que los sistemas principales estén operativos. También querrá asegurarse de que sus detectores de humo y monóxido de carbono estén funcionando. Es probable que ya haya tomado algunos de estos pasos cuando preparó su casa para listarla, pero si su casa ha estado en el mercado por un tiempo, vale la pena hacer otra limpieza profunda.

¿Cómo pueden los vendedores superar una tasación baja?

Si ha seguido los consejos de evaluación previa anteriores y su evaluación aún es baja, aquí hay algunas acciones que puede tomar para corregir el rumbo.

Solicite una copia de la tasación

Pídale al comprador o su agente el informe de tasación si cree que contiene información errónea. Si están dispuestos a compartir una copia contigo, revisa y asegúrate de que los elementos fácticos sean correctos. En última instancia, depende del comprador y su agente informar la información errónea si se encuentra, pero cuanto más puedan trabajar juntos, más probabilidades hay de que el trato siga adelante.

Pídale al comprador que impugne la tasación.

Si el comprador está dispuesto a impugnar la tasación, proporcione toda la documentación que pueda ayudarlo a presentar su caso, incluidos complementos, recibos, información sobre las condiciones del mercado o prueba de que el tasador no estaba familiarizado con su área. También querrá señalar exactamente qué partes de la tasación se disputan. Normalmente, será el agente inmobiliario del comprador quien plantee la disputa con el prestamista.

Si el prestamista acepta que la primera tasación es inexacta, puede ordenar una segunda tasación. Una vez más, el comprador sería responsable de pagar, pero siempre puede ofrecer dividir el costo con el comprador como un esfuerzo de buena fe para mantener el acuerdo.

Esté abierto a las negociaciones

A menos que su comprador esté buscando una razón para retirarse, es probable que quiera que el trato se mantenga firme tanto como usted. Entonces es cuando puede comenzar una segunda ronda de negociaciones. La pelota está en la cancha del vendedor aquí; depende de usted decidir si está dispuesto a renegociar el precio de venta para que se alinee con el resultado de la tasación. Su decisión depende de su situación financiera y del estado de su mercado inmobiliario local (si está vendiendo en un mercado de compradores, puede ser mejor renegociar que comenzar de nuevo e intentar encontrar un nuevo comprador).

Mantenga la mente abierta cuando se trata de reunirse en el medio. Por ejemplo, es posible que no tenga que cubrir toda la diferencia entre el precio de venta y la tasación. Si acordó vender la casa por $ 250,000 y la tasación es de $ 230,000, usted y el comprador podrían reunirse en el medio. Podría reducir el precio de venta a $ 240 000 y ellos podrían aportar $ 10 000 adicionales de su bolsillo para satisfacer al prestamista.

Ofrecer financiación al vendedor

Si el comprador no puede encontrar la diferencia, pero usted sabe que su casa vale más de lo que se tasó, puede ofrecerle financiamiento de vendedor por la diferencia, asumiendo que tiene suficiente efectivo. Básicamente, les prestaría el dinero, aceptando pagos en cuotas regulares o en una suma global en el futuro. Si está interesado en seguir esta opción, asegúrese de involucrar a un abogado.

Cancelar y volver a poner en venta en un mercado de vendedores

Si está seguro de que la tasación fue más baja de lo que debería, pero su comprador no está dispuesto a desafiarla (o si el desafío falla), es posible que deba abandonar el trato. Si no tiene prisa por vender, podría considerar esperar a encontrar un nuevo comprador una vez que mejoren las condiciones del mercado; considere vender en la primavera, cuando el mercado tiende a moverse más rápido.

Si no tiene más remedio que volver a listar en poco tiempo y recibió varias ofertas la primera vez, es posible que pueda retener su precio de venta existente y encontrar un nuevo comprador que esté dispuesto a pagar la diferencia, o tal vez su tasación llegará. en más alto la próxima vez! O, si tiene prisa por vender, puede considerar volver a poner en venta con un precio de venta inicial más bajo la próxima vez.