¿Qué es un préstamo hipotecario con ingresos declarados? | La verdad sobre

¿Qué es un préstamo hipotecario con ingresos declarados? | La verdad sobre
Category: Buen Crédito
Author:
13 enero, 2021

En resumen, los préstamos de ingresos declarados permiten a los prestatarios simplemente declarar sus ingresos mensuales en una solicitud de hipoteca en lugar de verificar el monto real proporcionando comprobantes de pago y / o declaraciones de impuestos.

Se generalizó en el período previo a la crisis financiera, a menudo porque a los prestatarios les resultaba mucho más fácil calificar para un préstamo indicando sus ingresos.

Por esa razón, los préstamos de ingresos declarados también se denominan ocasionalmente “préstamos de mentiroso” porque se sospecha que muchos prestatarios manipulan los números para calificar para un préstamo hipotecario. Volvamos a eso en un minuto.

¿Cómo funciona un préstamo de ingresos declarados?

  • En lugar de documentar y verificar sus ingresos al obtener un préstamo hipotecario
  • Proporcionando al prestamista declaraciones de impuestos del IRS y talones de pago de empleo
  • Una cifra de ingresos brutos mensuales simplemente se ingresa en la solicitud de préstamo hipotecario
  • ¡Y no verificado por nadie!

Antes de la crisis de la vivienda a principios de la década de 2000, era muy común utilizar los ingresos declarados para calificar para un préstamo hipotecario.

En lugar de proporcionar declaraciones de impuestos y talones de pago de su empleador, podría indicar verbalmente su ingreso bruto mensual y eso es lo que se utilizaría para calificar.

Claramente, este fue un enfoque de alto riesgo para los préstamos hipotecarios, por lo que básicamente es cosa del pasado. Sin embargo, hay nuevas versiones de préstamos de ingresos declarados, que discutiré a continuación.

Un tipo de documento hipotecario para cada situación

Para comprender mejor qué es un préstamo de ingresos declarado, puede ser útil conocer los diferentes tipos de documentación hipotecaria disponibles. En realidad, existen varios tipos de préstamos declarados en estos días.

Un préstamo de documentación completa requiere que verifique los ingresos con declaraciones de impuestos y / o talones de pago y también verifique los activos proporcionando extractos bancarios o documentación de activos similar.

Eso solo se enumera aquí a modo de comparación; no es un préstamo de ingresos declarado. Es la forma típica en que se suscribe a un prestatario hipotecario.

Un préstamo SIVA , o un préstamo de ingresos declarados / activos verificados, le permite declarar sus ingresos brutos mensuales en la solicitud de préstamo y requiere que verifique sus activos proporcionando extractos bancarios o un documento de activos similar.

Por estado, me refiero simplemente a ingresar una cifra de ingreso bruto mensual en la solicitud de préstamo.

Un préstamo SISA , o un préstamo de ingresos declarados / activos declarados, le permite indicar tanto sus ingresos brutos mensuales como sus activos.

En este caso, ambos elementos se indican simplemente y el banco o el prestamista no le pedirá que verifique la información.

En todos estos ejemplos, se generará una relación deuda-ingresos porque se proporcionan cifras de ingresos, incluso si no se verifica realmente.

En los casos en que un prestatario ni siquiera completa el cuadro de ingresos en la solicitud de préstamo, se lo denomina préstamo sin documento. Consulte esa página para obtener más detalles.

Préstamos de extractos bancarios y calificación de activos

  • Los préstamos de ingresos declarados verdaderos son raros en estos días
  • La mayoría de los prestamistas ahora requieren activos verificados como mínimo
  • Incluyendo extractos bancarios, cuentas de jubilación, etc.
  • Lo que significa que es posible que deba ser rico en activos para calificar para una hipoteca si sus ingresos no son suficientes

Hoy en día es un poco más complicado. Existen nuevos métodos para declarar los ingresos después de la crisis hipotecaria, como los “préstamos de verificación de ingresos alternativos” y los “préstamos de extractos bancarios”.

Préstamos de extractos bancarios

  • El prestamista pedirá extractos bancarios de 12 a 24 meses
  • Y calcule sus ingresos mensuales utilizando el historial de depósitos
  • Promediado durante ese período de tiempo
  • Para llegar a ingresos calificados

En lugar de simplemente indicar lo que gana, el prestamista le pedirá al menos 12 meses de extractos bancarios, tal vez 24, para determinar sus ingresos. Estos pueden ser extractos bancarios personales, extractos bancarios comerciales o ambos.

Luego calcularán su ingreso mensual promediando esos depósitos durante el período de 12 o 24 meses correspondiente.

Si usted es un prestatario que trabaja por cuenta propia, es posible que también se le solicite que proporcione un estado de pérdidas y ganancias (P&L) que corrobore los depósitos.

Nuevamente, todo debe tener sentido, y los depósitos grandes se marcarán y requerirán una explicación.

En otras palabras, es probable que el asegurador se dé cuenta / escrute de obtener un préstamo o hacer que alguien haga depósitos en su cuenta bancaria.

Calificación de activos

  • El prestamista suma todos sus activos
  • Resta el monto de su préstamo propuesto de ese número
  • Luego suma todos sus pasivos y los multiplica por X meses
  • Si sus activos restantes exceden sus pasivos, puede ser aprobado

También existe una forma de calificar para una hipoteca utilizando solo sus activos, sin el requisito de revelar ingresos o empleo.

Este método requiere que los prestatarios tengan muchos activos líquidos.

El prestamista generalmente suma todos sus activos (cuentas corrientes, ahorros, acciones, bonos, 401k, etc.) y resta el monto propuesto del préstamo y los costos de cierre.

Luego, suman todos sus pasivos mensuales, como deudas de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, etc. e impuestos y seguros sobre la propiedad en cuestión, y lo multiplican por una cierta cantidad de meses.

Supongamos un monto de préstamo de $ 400,000 y $ 800,000 en activos verificables. Y finja que nuestro prestatario debe $ 3,000 al mes por el alquiler de su automóvil, tarjetas de crédito e impuestos / seguro.

Multiplicarán ese total por digamos 60 (meses) y obtendrán $ 180,000.

Dado que nuestro prestatario tiene más de $ 180,000 en activos verificados restantes después de que se deduce el monto del préstamo, puede calificar para la hipoteca utilizando este método.

Tenga en cuenta que, por lo general, también se requerirán reservas para cubrir 2+ meses de pagos de hipoteca y costos de cierre.

Agotamiento de activos

  • El prestamista suma todos sus activos
  • Luego divide ese total por 360 (meses)
  • Cuál es la duración de la mayoría de las hipotecas
  • Para calcular su ingreso mensual calificado

Luego está el llamado “agotamiento de activos”, que nuevamente favorece al prestatario rico en activos y con bajos ingresos. Estos tipos de préstamos están respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac y se calculan de manera un poco diferente.

Generalmente, el prestamista tomará todos sus activos verificables y los dividirá por 360, que es el plazo típico de 30 años de una hipoteca representado en meses.

A estos activos se les puede asignar un valor del 100% si se trata de efectivo, y quizás del 70% si son fondos de jubilación y usted está por debajo de la edad de jubilación. Una vez contabilizada, la cifra se divide por 360 y ese es su ingreso mensual calificado.

Por ejemplo, si tiene $ 1,000,000 en efectivo y $ 750,000 en la jubilación, tendrá un total de $ 1,525,000 ($ 1 millón + $ 525,000).

Luego dividimos $ 1,525,000 por 360 y obtenemos alrededor de $ 4,250 por mes en ingresos. Como puede ver, un prestatario muy rico en activos no puede llegar muy lejos con este método.

Sin embargo, el prestamista puede agregar otros ingresos como Seguro Social, pensión, etc. para estirar los números un poco más, o usar un plazo más corto, como 180 meses si es un plazo fijo de 15 años.

Este tipo de préstamo podría ser adecuado para una persona jubilada de alto patrimonio neto.

El empleo y el crédito aún se verifican en un préstamo declarado

  • Incluso si se permite que los ingresos declarados califiquen
  • Probablemente aún necesitará verificar su empleo
  • Y documente sus activos (extractos bancarios, cuentas de jubilación, etc.)
  • También se extraerá su informe de crédito para garantizar que pague sus facturas a tiempo

En algunos de los casos anteriores, el banco o el prestamista verificará su empleo llamando a su empleador o solicitando una carta de CPA o licencia comercial si trabaja por cuenta propia.

Si está jubilado, obviamente no lo harán, pero igual querrán verificar cualquier ingreso de jubilación que reciba.

Esto es importante porque el título de su trabajo determinará lo que razonablemente puede declarar en términos de ingresos brutos mensuales.

Si es médico, sería normal afirmar que gana $ 50,000 al mes. Pero si eres un maestro de jardín de infantes, los aseguradores no creerán que estás ganando $ 10,000 al mes.

Simplemente no es probable ni tiene sentido para el puesto. Y por esta razón, muchos préstamos que “exageran” los ingresos serán posteriormente rechazados.

En realidad, es bastante común ver una hipoteca disminuida sobre la base de que los ingresos no coinciden con el título / descripción del trabajo, o parece demasiado alto para el puesto relacionado.

Y si tiene curiosidad por saber dónde los suscriptores determinan cuánto debe ganar una determinada ocupación, consulte Salary.com. Ahí es donde muchos reciben instrucciones de extraer los números para ver si cuadran.

Otro “revés” de un préstamo de ingresos declarado es que un banco o prestamista puede pedirle que complete un Formulario 4506-T del IRS, que básicamente autoriza al prestamista a solicitar sus declaraciones de impuestos al IRS de los dos años anteriores.

Aunque no es común que busquen sus declaraciones, puede ser suficiente para disuadir a un posible “mentiroso” de exagerar sus ingresos.

Es más común que un prestamista saque un 4506 solo si usted se vuelve moroso con el préstamo en un período corto de tiempo.

Pero si obtienen un 4506 y descubren que realmente exageraste los ingresos, podrías enfrentarte a algunas consecuencias importantes, así que ten cuidado.

Además, un prestamista hipotecario seguirá obteniendo su informe crediticio para determinar si usted es un prestatario sólido.

Dado que están tomando más riesgos al extender el financiamiento sin ingresos verificados, deben prestar mucha atención a lo que pueden verificar.

Si está buscando una hipoteca de ingresos declarados, es imperativo que tenga un buen crédito para obtener una tasa hipotecaria favorable.

Claro, es posible que lo aprueben con una puntuación de 620, pero como resultado pagará más.

Las tasas de renta hipotecarias declaradas son más altas

  • Si elige declarar sus ingresos en lugar de verificarlos
  • Espere una tasa de interés hipotecaria más alta, en igualdad de condiciones
  • Y un LTV máximo más bajo (o un pago inicial mínimo más alto)
  • Para tener en cuenta el mayor riesgo de lo desconocido …

Si elige declarar sus ingresos, debe pagar una prima porque está poniendo más incertidumbre y riesgo en manos del prestamista y del comprador posterior del préstamo si se vende en el mercado secundario.

Por esta razón, las tasas de interés hipotecarias de los préstamos de ingresos declarados suelen ser entre un 0,25% y un 50% más altas que las de un préstamo de documento completo.

Por supuesto, depende de todos los detalles del préstamo. Es posible que alguien declare sus ingresos y obtenga una tasa más baja que alguien que va al doc completo si tiene un mejor crédito y / o un pago inicial mayor.

Por el contrario, alguien con mal crédito que solicita un préstamo médico reducido podría obtener una tasa hipotecaria varios puntos porcentuales más alta que la tasa habitual. Puede volverse caro rápidamente.

En relación con eso, también puede encontrar que tendrá que realizar un pago inicial más grande o tener un puntaje de crédito más alto para obtener el financiamiento que necesita cuando siga la ruta establecida o de verificación de activos.

Una vez más, esto se convierte en una cuestión de riesgo por capas y, debido a que eligió indicar sus ingresos, el prestamista puede limitar el riesgo en otros departamentos, como el crédito y el pago inicial.

Para terminar, después de algunos años de intensa restricción crediticia, ahora hay muchas opciones para aquellos que pueden tener problemas para calificar para una hipoteca usando ingresos tradicionales.

Sin embargo, a menudo pagará el precio por esta conveniencia en forma de una tasa hipotecaria más alta y / o se verá obligado a sentarse a la mesa con un pago inicial mayor, más reservas y más escrutinio. Asi que preparate.